Kiinteistötekninen täsmäase

Innorentin siirrettävät vuokrahallit suunnitellaan aina täyttämään kunkin käyttökohteen erityisvaatimukset. Hallit vastaavat kiinteitä rakennuksia monella tavalla, mutta siirrettävyys tuo niihin myös monia mielenkiintoisia yksityiskohtia.

 

Rakennusten siirtämisessä ei sinällään ole mitään uutta. Kiinteitä rakennuksia pystytään siirtämään ja toisaalta voidaan käyttää konteista kasattavia siirreltäviä parakkeja. Uutta Innorentin ratkaisussa on sen sijaan tekniikka, joka perustuu rakennusosien purkamiseen ja uudelleen hyödyntämiseen. Jo rakennuksen suunnitteluvaiheessa otetaan huomioon, kuinka rakennus saadaan turvallisesti purettua ja siirrettyä uuteen paikkaan.

Kun hallin varsinaista asiakaskohtaista toteutusta lähdetään suunnittelemaan yhdessä tulevan käyttäjän kanssa, mukaan astuu tamperelainen arkkitehtitoimisto Q’Ark. Toimisto osallistuu uuden hallin toiminnalliseen ja esteettiseen suunnitteluun toimien projektin arkkitehti- ja pääsuunnittelijana. Q’Ark koordinoi koko suunnitteluryhmän toimintaa ja pitää huolen suunnitelmien yhteensopivuudesta. Myös yhteistyö viranomaisten kanssa on tärkeää, jotta asemakaavan asettamat vaatimukset täyttyvät ja kaupunkikuva säilyy yhtenäisenä.

 

Hallin anatomia

Siirrettävä hallirakennus koostuu pääpiirteissään alapohjalaatasta perustuksineen, teräsrungosta ja ulkovaipasta. Perustusten ja rungon toteutus on siirrettävänkin hallin kohdalla hyvin samanlaista kuin pysyvän rakennuksen kanssa. Isoimmat erot sen sijaan tulevat ulkovaipan toteutuksessa. Innorent-hallin perustuksiin pätevät siis samat lainalaisuudet, kuin tavalliseenkin rakennukseen.

Perustusten vahvuuteen ja paalutustarpeeseen vaikuttavat maapohjan laatu ja hallin tuleva käyttö. Raskaita trukkeja sisältävä halli vaatii luonnollisesti vahvemmat perustukset kuin urheiluhalli. Runkoratkaisu halleissa puolestaan on pulttiliitoksinen teräsrunko. Käyttötarpeen loputtua pulttiliitokset on helppo purkaa, toisin kuin hitsaussaumat. Hitsaamalla on myös hyvin vaikeaa saavuttaa riittävän hyvä laatu rakennustyömaaoloissa.

Ulkovaipan suhteen siirrettävä rakennus mahdollistaa tiettyjä vapauksia asemakaavan suhteen. Esimerkiksi asemaakavassa on voitu määrittää harjakattojen suunta, mutta väliaikaisen rakennuksen ei tarvitse tätä määräystä noudattaa. Väliaikaisen rakennuksen ulkovaipan ei myöskään tarvitse täyttää energiamääräyksiä. ”Käytännössä kuitenkin monet valveutuneet käyttäjät haluavat rakennuksesta myös energiatehokkaan, koska kustannusero ulkovaippaeristyksissä ei ole kovin merkittävä”, toteaa arkkitehti Sami Tuuhea Q’Arkista. Siirrettävän hallin on kuitenkin täytettävä samat vaatimukset terveellisyydestä ja käytön turvallisuudesta, paloturvallisuudesta sekä ulkonäöstä kuin kiinteän rakennuksenkin.

 

Sähkötyöt ilman sähkömiestä

Siirrettävän hallin sähköjärjestelmä on mahdollista toteuttaa plug-in-järjestelmänä, jossa sähköjohdot kulkevat elementeissä valmiina pinta-asennetuissa putkissa ja elementtien väliset sähköliitokset tehdään kierreliittimillä. Tällöin niiden asennuksessa ei tarvita sähkömiestä. Ainoastaan päämuuntajalla tarvitaan sähkömies tekemään kytkentä sähköverkkoon.

Liitännät kunnallistekniikkaan toteutetaan nekin tutuilla tavoilla. Vesiliitännät ja viemärit ovat samoja kuin pysyvissä rakennuksissa. Myös liityntä kaukolämpöön on mahdollinen, mikäli se on saatavilla. Tällöin lämmönvaihdin voidaan sijoittaa hallin tekniseen tilaan tai jopa rakennuksen ulkopuolelle konttiin. Luonnollisesti lämmitys voidaan toteuttaa myös maalämmöllä tai suoralla sähkölämmityksellä.

 

Kohti uutta elämää

Aikanaan kun hallin alkuperäinen käyttötarve loppuu, voidaan lähes koko halli siirtää uuteen paikkaan. Mikäli ratkaisussa on käytetty sokkelielementtejä, voidaan ne hyödyntää uudestaan. Rungon lisäksi ulkoseinä- ja kattoelementit ovat siirrettävissä. ”Iv-koneet voidaan hyödyntää uudestaan, mutta kanavat on usein kannattavampaa uusia jo nuohoustarpeenkin takia”, Tuuhea huomauttaa. Uudessa paikassa ainoastaan pilarianturat ja alapohjalaatta joudutaan tekemään uudestaan ja tarpeen mukaan myös sosiaalitilat, mikäli niitä ei ole toteutettu siirreltävinä tilaelementteinä.

 

Kuntien monet tarpeet

Kuntasektorilla on arvatenkin käytössä paljon erilaisia halleja. Suurimman tarpeen muodostavat erilaiset pienet ja suuret liikuntahallit, mutta halleja käytetään paljon myös varastoina, sekä kylminä että lämmitettyinä.

Kunnissa hallien rakentamista hidastaa hankala ja vuosia vievä päätösprosessi, kuten Mänttä-Vilppulan liikuntasihteeri Jari Ahvenjärvi asian kuvailee: ”Kun huomataan, että jokin rakennus on huonossa kunnossa, remonttia lähdetään tekemään siten, että otetaan suunnittelijat ja arkkitehdit mukaan, viedään projekti kunnan valtuustoon päätettäväksi ja haetaan valtionavustusta. Jos kaikissa portaissa näytetään vihreää valoa, päästään lopulta korjaamaan tai rakentamaan.”

Myös Lempäälän tilapalvelupäällikkö Timo Kujanpää on samoilla linjoilla: ”Jossain määrin Lempäälässä on harkittu vuokrahalleja, muttei ole tehty päätöksiä. Kunnassa toki paljon tarvitaan halleja, mutta kynnys rakentaa omia kiinteitä halleja on korkea.”

Tarvetta kuitenkin uusille rakennuksille ja halleille, erityisesti siirrettäville halleille, on. ”Monessa kunnassa on vanhaa rakennuskantaa 70-luvulta, jolloin rakennukset rakennettiin sillä ajatuksella, että ne sijaitsevat omalla paikallaan maailman loppuun asti. Nyt kuitenkin monessa kasvukeskuksessa on havaittu, että ihmiset siirtyvät jonnekin aivan muualle, missä nämä vanhat rakennukset ovat”, selventää Ahvenjärvi.

Muuttoliike rajoittaa investointeja – turhaan

Rakentamisinvestoinnin vaikutusaika on pitkä, jopa 40 – 50 vuotta. Se on nykypäivänä äärettömän pitkä aika. On mahdotonta arvioida investoinnin tarvetta tällä aikavälillä. Nykyaikana on haaste ennustaa tarpeita edes 4 – 5 vuoden päähän.

Muuttotappioalueiden väestöennusteet ovat surullista luettavaa. Asukasluku voi laskea kymmenillä prosenteilla seuraavan kymmenen vuoden kuluessa.

IMG_20170302_210514

Surullinen tulevaisuudenkuva estää tekemästä investointeja vaikka niitä kipeästi tarvittaisiin, juuri nyt. Tämä on oravanpyörä, joka pahentaa kierrettä entisestään.

Perinteinen rakennusinvestointi on erittäin iso riski.

Siirtokelpoinen rakennus muuttaa tilanteen päälaelleen.

Liikuntasali voidaan tuoda koulun yhteyteen huolimatta koulun mahdollisesta lakkauttamisesta. Oppilaat pääsevät liikkumaan ja tarvittaessa liikuntasali siirretään tulevaisuudessa uuteen paikkaan.

Teollisuushalli-investointi tuotannon pullonkaulaan voidaan toteuttaa huoletta myös muuttotappioalueella. Jos tuotanto siirtyy muualle, halli ei jää tyhjilleen vaan siirretään seuraavalle toimijalle.

Siirtokelpoinen kauppa tuodaan sinne missä tarvetta on – siksi ajaksi kun tarvetta on ja kauppa käy.

Siirtokelpoisen rakennuksen taloudellinen vaikutus on mullistava. Vastuu kestää ainoastaan käytön mukaisen ajan. Siis vain silloin kun rakennuksesta on hyötyä.

Siirtokelpoinen rakennus voi parhaimmillaan pysäyttää negatiivisen kierteen kokonaan. Ratkaisu koko Suomen elinvoimaisena pitämiseen on olemassa.

 

Pitääkö kunnan omistaa kiinteistöjä?

Empty Webster School Classroom

Kuntasektori on ennen näkemättömässä murroksessa. Sote siirtää valtaa, veroja ja omaisuutta taskusta toiseen. Muuttoliike kiihtyy maaseudulta muutamaan kasvukeskukseen.

Muuttoliike muovaa kuntakenttää merkittävästi seuraavien kymmenien vuosien aikana. Monella alueella asukasluku laskee jopa kymmenillä prosenteilla samassa ajassa.

Kunnalla on monia lakiin perustuvia vaatimuksia tarjota tiettyjä palveluita. Kuitenkin näiden palveluiden ja alueiden elinkaari vaihtelee merkittävästi ja aiheuttaa suuria haasteita suunnittelulle. Laki ei kuitenkaan velvoita kuntaa omistamaan kiinteistöjä joissa palvelunsa tuottaa.

Kuntien taseista keskimäärin puolet on kiinteistöjä, kuntayhtymien osalta vielä suurempi osa. Mikä pahinta, mukana on paljon tyhjää tilaa. Kunnat pyrkivät tyhjiksi jääneistä kiinteistöistään eroon. Ostajat ovat luonnollisesti kiven alla. Vuokrarakennuksessa tätä ongelmaa ei ole.

Nopea vilkaisu kuntia koskeviin uutisiin näyttää, että suurimmat ongelmat liittyvät juuri kiinteistöihin. Koulujen sisäilmaongelmat, rakennusbudjettien ylittyminen, hankkeiden pitkittyminen ja tyhjäksi jäävät tilat ovat valitettavan tavallisia. Kuntien omistamien kiinteistöjen korjausvelka kohoaa jo kahdeksaan miljardiin euroon.

Kauaskantoisimmat investoinnit – rakennushankkeet – sisältävät myös suurimman riskin. Erilaiset leasing- ja elinkaarihankkeet ovat vain saman asian kirjanpitokikkailua. Lopputulos on sama. Kiinteistö jää lopulta kunnan käsiin.

Vuokrarakennukset on perinteisesti ajateltu väliaikais- ja väistötiloina. Taustalla on edelleen ajatus siitä, että kunnan pitäisi lopulta itse omistaa rakennuksensa. Tässäkin asiassa kannattaisi ottaa mallia yksityiseltä sektorilta. Merkittävä osa yrityksistä on tehnyt strategisen päätöksen olla omistamatta seiniä. Syinä joustavuus, pääoman sitoutumattomuus ja mahdollisuus toiminnan suunnitteluun lyhyelläkin aikavälillä. Samojen kriteerien pitäisi päteä myös julkisella sektorilla.

Sijaintiriippumaton rakennus on kunnalle merkittävä mahdollisuus. Kun perinteisesti kiinteistön arvon on määrittänyt ensisijaisesti sijainti, sijainti ja sijainti, siirtokelpoinen rakennus mahdollistaa kunnalle palveluiden tarjoamisen siellä missä tarve on, niin kauan kuin tarve jatkuu – ilman omaa investointia ja riskiä tyhjäksi jäävästä tilasta.

Vuokrarakennuksissa suuri osa kuntien ongelmista poistuisi. Tarvitaan vain henkinen muutos.

 

Tuomo Huhtanen

Toimitusjohtaja

Innorent Production Oy

 

Kirjoitus on julkaistu Kauppalehdessä 28.3.2017, https://www.kauppalehti.fi/uutiset/mielipide-miksi-kunnan-pitaisi-omistaa-kiinteistoja/RFGsJY8M